Preturile apartamentelor. Articol revista CAPITAL

Preţurile apartamentelor dau primele semne de slăbiciune

De acelasi autor:
Firmele mici, tot mai tentate de spaţiile office moderne
TRI Investments a scos pe piaţă proiectele achiziţionate anul trecut
Proiecte rezidenţiale “made in China” în estul Capitalei
Shopping City Suceava mizează pe 600.000 de vizitatori lunar
Băneasa Shopping City a costat 150 de milioane de euro
Markus Neurater, managing director Raiffeisen Evolution: Criza financiară va netezi calea marilor jucători din piaţa imobiliară
InCity Residences, mai scump cu peste 50%
Investitor în proiecte de birouri, aştept provincia!
Kasper Rorsted a devenit noul preşedinte al Henkel
Profit de 657 de milioane de euro pentru Grosvenor, în 2007
Preţurile apartamentelor vechi au scăzut cu până la 7% tendinţa fiind vizibilă în toată ţara. Recentele declaraţii care prevestesc căderea pieţei au pus în stand-by potenţialii clienţi.
Apartamentele noi nu se vând în ritmul sperat de dezvoltatori. Anul trecut, doar aproximativ două treimi dintre cele scoase pe piaţă au fost tranzacţionate. Şi preţurile apartamentelor vechi au început, în sfârşit, să se calmeze. Practic, sumele cerute de proprietari în această lună au rămas apropiate de cele înregistrate la sfârşitul lui 2007. Mai mult, în zonele mai puţin atractive, pretenţiile proprietarilor au scăzut uşor (cu 1.000 până la 5.000 de euro). Conform ofertelor publicate pe site-urile imobiliare, această tendinţă se manifestă chiar şi în cazul celor mai căutate locuinţe, şi anume apartamentele cu două camere. „Piaţa rezidenţială bucureşteană este un pic îngheţată. Cumpărătorii nu mai sunt dispuşi să plătească sumele exorbitante cerute de vânzători, iar veştile negative din SUA şi alte pieţe occidentale (efectele crizei subprime, n.red.) au determinat atitudini mai rezervate asupra investiţiilor de acest tip“, declară, pentru Capital, Illias Papageorgiadis, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară More Invest International.
Şi managerul de vânzări al companiei imobiliare Koneinvest, Marcel Iordache, are o opinie similară. „Blocajul de pe piaţă abia a început; el se va accentua de-a lungul anului. Deja vânzările sunt la 60% faţă de 2007“, afirmă acesta.
Asemănător, reprezentanţii firmei imobiliare Century 21 au afirmat săptămâna trecută că preţurile locuinţelor vechi au scăzut în medie cu 7%, până la sfârşitul anului, urmând ca deprecierea să ajungă la circa 10%.
Piaţa imobiliară autohtonă suferă de lipsa unei baze de date (un registru) care să înregistreze şi să facă publice datele concrete ale tranzacţiilor imobiliare, inclusiv preţurile. În lipsa acesteia, preţurile se stabilesc doar pe baza estimărilor unor jucători interesaţi să creeze curente de opinie potrivite intereselor lor, având o puternică componentă speculativă şi, implicit, emoţională. În încercarea de a limpezi situaţia, săptămâna trecută BNR a anunţat că va avea o întâlnire cu Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR), pentru a discuta despre problema transparenţei pieţei imobiliare. Mai mult, şi Consiliul Concurenţei a lansat o analiză asupra tranzacţiilor din piaţă, menită să confere mai multă claritate situaţiei reale din acest sector.
Confuzie şi informaţii contradictorii
În timp ce mulţi analişti vorbesc despre scăderea numărului de vânzări de locuinţe, parcă pentru a întreţine confuzia, UNNPR a anunţat că, de fapt, tranzacţiile imobiliare înregistrate în primele două luni ale acestui an au fost mai numeroase faţă de cele din aceeaşi perioadă a anului trecut. Astfel, în intervalul ianuarie-februarie 2007 s-au realizat 63.772 de tranzacţii, majoritatea cu apartamente vechi şi terenuri, iar în aceeaşi perioadă a anului în curs, în România, s-au transferat un număr de 77.703 de proprietăţi, în creştere cu 14.000.
Dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale au o problemă de credibilitate. Strategiile lor de marketing nu şi-au atins scopul, în condiţiile în care preţurile cerute au crescut periodic, uneori fără motiv, calitatea lucrărilor având şi ea de suferit, în unele cazuri. „E clar că pe piaţă se întâmplă ceva. Nu m-ar mira să văd că unele proiecte noi vor da faliment, pentru că, până la urmă, aşa e şi firesc. Nu toată lumea trebuie să reuşească“, crede Călin Clinciu, manager de dezvoltare în cadrul Euroest Invest.

Capital - Editia nr.15, data 16 aprilie 2008
Articol de

Articol aparut in revista CAPITAL -15aprilir 2008

Sindromul pieţei întunecate

De acelasi autor:
Firmele mici, tot mai tentate de spaţiile office moderne
TRI Investments a scos pe piaţă proiectele achiziţionate anul trecut
Proiecte rezidenţiale “made in China” în estul Capitalei
Shopping City Suceava mizează pe 600.000 de vizitatori lunar
Băneasa Shopping City a costat 150 de milioane de euro
Markus Neurater, managing director Raiffeisen Evolution: Criza financiară va netezi calea marilor jucători din piaţa imobiliară
InCity Residences, mai scump cu peste 50%
Investitor în proiecte de birouri, aştept provincia!
Kasper Rorsted a devenit noul preşedinte al Henkel
Profit de 657 de milioane de euro pentru Grosvenor, în 2007
Sintagma „dark windows syndrome“ (sindromul ferestrelor întunecate) a fost lansată pentru a descrie situaţia clădirilor nou-construite, însă fără locatari. În Spania, existau zeci de astfel de imobile moderne şi nelocuite din cauza lipsei de clienţi, chiar înainte de apariţia crizei subprime. Criză ce a atins şi Marea Britanie, care s-a confruntat cu dezastrul băncii Northern Rock (supranumită Northern Wreck - epava) şi unde preţurile locuinţelor au scăzut cu 2,5%, nivel neatins din anii ‘90.
Dar blocuri fără ţipenie de locatari au apărut şi în România, atât din lipsa clienţilor suficient de puternici financiar, cât şi din cauza investitorilor speculativi, ce şi-au adjudecat mii de apartamente în aşteptarea creşterilor de preţuri. Numai că, aşa cum spune analistul FMI Juha Kahkonen, „este sigur că ceea ce urcă şi coboară“. Iar preţurile încep să scadă şi pe piaţa autohtonă. Deocamdată, la apartamentele vechi, după cum puteţi vedea într-un articol din acest număr al Capital, dar viitorul poate aduce surprize şi pe componenta nouă a pieţei rezidenţiale. Salariile sunt încă foarte mici, creditele au devenit scumpe, iar transparenţa pieţei imobiliare lipseşte aproape cu desăvârşire. Românii s-au cam săturat de visele strălucitoare vândute de dezvoltatori, iar creşterea gradului de neîncredere ar trebui să fie îngrijorător pentru jucătorii din piaţă.
BNR, care prin vocea guvernatorului Mugur Isărescu a avertizat că nu avem niciun instrument real de raportare pentru stabilirea unor preţuri corecte, încearcă acum să construiască unul, cu sprijinul notarilor. Evaluatorii şi băncile au lansat, la rândul lor, astfel de iniţiative, destul de tardive dacă luăm în calcul nivelul la care au ajuns preţurile. Şi Consiliul Concurenţei a demarat o analiză a pieţei şi a tranzacţiilor, în încercarea de a asigura o mai mare transparenţă. În expectativă rămâne, oarecum surprinzător, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, care ar trebui să deţină cele mai clare informaţii.
Este evident că cei interesaţi să facă profituri peste noapte au manipulat piaţa aşa cum le-a venit la îndemână. Acum, însă, tot ei s-ar putea trezi ignoraţi de potenţialii clienţi. Iar mult aşteptatele profituri vor rămâne încuiate între ferestrele întunecate ale caselor nelocuite.
Capital - Editia nr.15, data 16 aprilie 2008